Juridisk information

-till dig som förvärvar nyproducerad bostadsrätt

BOSTADEN
Upplåtelse av bostadsrätt regleras i bostads- rättslagen, till skillnad från överlåtelse som regleras i köplagen. Enligt bostadsrättslagen ska lägenheten på tillträdesdagen stämma överens med vad som avtalats mellan bo- stadsrättsförening och förvärvare. Förvärv- aren har således inte någon direkt avtals- relation med bostadsproducenten, förutom avseende eventuella avtal som träffats direkt dem emellan, vanligtvis avseende tillval. Det är däremot av stor vikt att bostadsproducen- ten och bostadsrättsföreningen har ett entre- prenadavtal enligt vilket föreningen kanhålla bostadsproducenten ansvarig för fel i entreprenaden.

Objektsbeskrivning
Mäklaren är skyldig att tillhandahålla en be- skrivning av bostaden till tilltänkta köpare (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Uppgifterna i objektsbeskrivningen bygger dels på uppgifter från föreningen, dels på uppgifter som säljaren lämnat. Som regel innehåller objektsbeskrivningen också all- män information, som t ex rumsfördelning, maskinell utrustning, foton och ritningar.

Bofakta
Objektsbeskrivningen är ett dokument som mäklaren är skyldig att tillhandahålla, men utöver den har ofta bostadsproducenten som bildar bostadsrättsföreningen tagit fram sär- ksilda informationsblad. Dessa informations- blad är vanligen den viktigaste informationen som föreningen lämnar till förvärvare och den kommer även att utgöra en del av under- laget som förtydligar vad parterna har avtalat om. För förvärvare är det viktigt att förstå i vilken mån uppgifterna är generellt hållna och vad förvärvaren senare har rätt att kräva och förvänta sig av bostadsrättsföreningen och den lägenhet man senare ska bebo.

Tillval
Utöver vad som avtalas mellan bostadsrätts- förening och förvärvare, är det vanligt att för- värvare ges möjlighet att göra egna tillval. Dessa tillval köps ofta direkt från bostads- producenten och inte från bostadsrättsfören- ingen. Ett särskilt avtal ingås mellan förvärv- aren och bostadsproducenten gällande de tillval förvärvaren gjort. Något om uppskov
En utgift för tillval av inredning och utrustning av en nyproducerad bostadsrätt enligt ett avtal med bostadsproducenten utgör inte en anskaffningsutgift för bostadsrätten. Den får i stället ses som en utgift för att förbättra bostadsrätten. En sådan utgift ska inte ingå i jämförelseersättningen för ersättningsbo- staden när man beräknar uppskovsbelopp. Om utgiften för tillval framgår av upplåtelse- avtalet och betalas till bostadsrättsförening- en, anser Skatteverket att den ska anses ut- göra ersättning för ersättningsbostaden. Detta bör gälla även när utgiften framgår av annat avtal som tecknas med bostadsrätts- föreningen senast vid förvärvstidpunkten.

FÖRVÄRVARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT
Utgångspunkten är att bostadsrätten ska stämma överens med vad som avtalats mellan parterna. Det är därför viktigt att man som förvärvare går igenom alla de handlingar som tillhandahålls i samband med förvärvet. Någon undersökningsplikt i egentlig bemärk- else förekommer inte vid upplåtelse av bo- stadsrätt. Köplagen, som reglerar frågan om undersökningsplikt vid överlåtelse av bostadsrätt, är inte tillämplig vid upplåtelse direkt från en bostadsrättsförening. Istället är det bostadsrättslagen som reglerar vad som gäller mellan bostadsrättsförening och förvärvare. När bostadsrätten ska tillträdas första gång- en efter en bostadsrättsupplåtelse, ska för- eningen tillhandahålla bostadsrätten i avtals- enligt skick och om något inte omnämns i avtalet ska bostadsrätten vara i sådant skick att den, enligt den allmänna uppfattningen på orten, är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Vad parterna avtalat om får i första hand utläs- as av innehållet i upplåtelseavtalet. Saknas ett uttryckligt avtal om skicket kan ledning hämtas från den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen. Även innehållet i s.k. bofakta eller liknande broschyrer och annat material som överlämnats till förvärvaren kan vara av betydelse när det gäller att avgöra vad som skall anses som avtalat skick. Som förvärvare av en bostadsrätt är det även av vikt att informera sig om förhållanden kring bostadsrättsföreningen. En kontakt med företrädare för föreningen rekommen- deras liksom att ta del av och sätta sig in i föreningens stadgar, eventuell kostnadskal- kyl och ekonomisk plan. Företrädare för för- eningen bör besitta erforderlig kunskap för att besvara detaljerade frågor om innehållet i kostnadskalkylen och den ekonomiska planen.

BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS ANSVAR
Bostadsrättsföreningen ansvarar gentemot förvärvaren, för att lägenhet som upplåts med bostadsrätt överensstämmer med vad som avtalats. Vidare ansvarar bostadsrätts- föreningen för att alla åtaganden som följer av förhands- respektive upplåtelseavtalet in- frias gentemot förvärvaren. I slutändan kom- mer dock bostadsrättsföreningen bestå av de förvärvare som fått en bostadsrätt upplåten till sig. Följaktligen är det av yttersta vikt att föreningen kan föra krav vidare på bostads- producenten, om förvärvare är missnöjda med de lägenheter de fått upplåtna till sig.

BOSTADSPRODUCENTENS ANSVAR
Bostadsproducenten ansvarar gentemot bo- stadsrättsföreningen för att uppförandet av bostadsrättsföreningens hus sker i enlighet med entreprenadavtal. Bostadsproducenten ansvarar även för att de tillval som beställts av förvärvaren överensstämmer med vad som avtalats dem emellan.

BUDGIVNING
Nyproducerade bostadsrätter upplåts som huvudregel till fast pris. Budgivning före- kommer mycket sällan.

AVTALEN
När en nyproducerad bostadsrätt ska upp- låtas förekommer olika typer av avtal. För- handsavtal och upplåtelseavtal regleras i bostadsrättslagen och tecknas mellan bo- stadsrättsföreningen och den som ska bli den första ägaren till en bostadsrätt. Bostads- rätter som upplåtits kan säljas vidare av bostadsrättshavaren genom överlåtelseavtal. Bostadsproducenter kan vara i behov av att i ett tidigt skede undersöka den förväntade efterfrågan på bostäder innan ett projekt på- börjas. Sådana anmälningar om intresse som spekulanter erbjuds att teckna utgör inte avtal om köp av en viss bostadsrätt. Bokningsavtal eller intresseanmälan. Det förekommer att bostadsproducenter marknadsför objekt innan förhandsavtal får tecknas. Spekulanter kan anmäla sitt intres- se eller teckna s.k. bokningsavtal. En sådan överenskommelse regleras inte i bostads-rättslagen. Det innebär att det inte finns några formkrav för dessa avtal. Utgångspunkten är att intresseanmälan eller s.k. bokningsavtal inte utgör ett bindande avtal avseende upplåtelse av bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen är inte part i bok- ningsavtal utan det är bostadsproducenten som i detta skede är spekulantens motpart. Det är viktigt att det av bokningsavtalet fram- går vilka rättigheter och skyldigheter respek- tive part har. Om bokningsavtalet innebär att spekulanten åtar sig att erlägga en avgift bör det framgå vad betalningen avser och vad som gäller vid en eventuell uppsägning.

Förhandsavtal
Förhandsavtal är ett avtal om framtida upp- låtelse av en bostadsrätt. Parter i förhands- avtal är bostadsrättsföreningen och framtida bostadsrättshavare (förvärvaren). Förhandsavtalet ska upprättas skriftligen och ska som minimum innehålla följande: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som ska lämnas i förskott.De beräknade avgifterna för bostadsrätten ska grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen ska vara försedd med intyg av intygsgivare. För att bostadsrättsföreningen ska ta ut ett förskott från förvärvaren vid undertecknande av förhandsavtalet måste bostadsrättsför- eningen först inhämta ett tillstånd från Bolagsverket. För att beviljas tillstånd att ta emot förskott krävs bl a att bostadsrättsför- eningen ställer betryggande säkerhet hos Bolagsverket. En sådan säkerhet kan varat ex en bankgaranti. Ett förhandsavtal är bindande för bostads- rättsföreningen. Förvärvaren är också i princip bunden av förhandsavtalet och det innebär att förvärvaren är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Under vissa förutsättningar har förhandstecknaren dock rätt att säga upp avtalet. Exempel på sådana situationer är om bostadsrätten inte upplåts inom skälig tid från den beräknade tidpunkt- en för upplåtelse eller att avgifterna för bo- stadsrätten blir väsentligt högre än de som anges i förhandsavtalet. Att förhandsavtalet är bindande innebär även att föreningen måste ta ställning till om de vill ha förvärv- aren som medlem, redan innan förhands- avtal ingås.

Upplåtelseavtal
Första gången en bostadsrättsförening upp- låter en bostadsrätt ska ett upplåtelseavtal upprättas mellan bostadsrättsföreningen och den blivande bostadsrättshavaren. För att föreningen ska få upplåta en lägenhet med bostadsrätt krävs alltid att en ekonomisk plan registrerats. Om den slutliga bygg- kostnaden för bostadsrättsföreningens hus inte redovisats i den ekonomiska planen, eller på en föreningsstämma, krävs även Bolagsverkets tillstånd för att upplåtelse ska kunna ske. För att få Bolagsverkets tillstånd krävs att föreningen ställt säkerhet för åter- betalning av insatsen och i förekommande fall upplåtelseavgiften. Upplåtelseavtalet ska upprättas skriftligen och avtalet ska som minimum innehålla följ- ande: parternas namn, den lägenhet upplåt- elsen avser, de belopp som ska betalas i in- sats och årsavgift samt, i förekommande fall, upplåtelseavgift. Förvärvaren blir medlem i bostadsrätts- föreningen i och med att upplåtelseavtalet undertecknats av parterna.

Villkor
Upplåtelseavtal blir definitivt bindande i samma stund som de ingås, och anses inte gå att villkora. Det är dock relativt vanligt att förhandsavtal villkoras och då framförallt av antal sålda bostäder eller bygglov.

SPEKULATIONSKÖP
Inom Svensk Fastighetsförmedling är vi måna om att förmedla bostäder till personer som vill bo där. För fastighetsmäklare är det för- bjudet att handla med fastigheter (och bo- stadsrätter), men även i övrigt ser vi helst att bostadsrättsföreningar upplåter bostads- rätter till personer som vill bo i den förvärv- ade bostaden. Det förekommer att förvärvare vill överlåta en blivande bostadsrätt innan upplåtelse skett. Handel med förhandsavtal strider mot bostadsrättslagen och därmed även mot god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklare inom Svensk Fastighetsförmedling arbetar inte med sådan handel eller med upprättande av sådana optionsavtal.

MÄKLARENS ROLL OCH ANSVAR
En fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). FMI är en statlig myndighet som utövar tillsyn över fastighetsmäklare. Bland kraven för att vara registrerad finns en skyldighet att ha en ansvarsförsäkring. Försäkringen ska täcka eventuell ekonomisk förlust som mäklaren genom oaktsamhet eller uppsåt orsakar sina kunder.En fastighetsmäklare ska tillvarata både